Trh s půdou a prodej pozemků ve vlastnictví státu

Rozvoj trhu s půdou je do značné míry závislý na současném ekonomickém stavu českého zemědělství a jeho očekávaného rozměru po vstupu České republiky do Evropské unie. Rozměr a rentabilita zemědělství od roku 1990 neustále klesají.

Dlouhodobě přetrvává ztrátovost zemědělství jako celku, prohlubuje se zadluženost a nízká výnosovost podnikání v zemědělství. Výrazně stouply ceny vstupů do zemědělství při malém nárůstu cen zemědělských výrobků a podstatně se snížil objem dotací do zemědělství. Tento proces do značné míry ovlivňuje trh s půdou a její využití pro tržní potravinářskou a nepotravinářskou produkci.

Trh s půdou a tržní cena

Trh se zemědělskou půdou pro zemědělské využití i přes značnou legislativní připravenost se prakticky nerozvíjí. Z veškerého zemědělského půdního fondu ČR se ročně prodá a nakoupí přibližně 0,21% zemědělského půdního fondu (tabulka 1); například ve vyspělých zemích EU se ročně prodá a koupí přibližně 1,0 %.
Podle výsledků šetření Výzkumného ústavu zemědělské ekonomiky Praha lze odhadovat, že prodej půdy ve sledovaných letech 1993 až 1999 představoval přibližně 65 tisíc ha. Na trh s půdou nevstupují pouze zemědělci, ale i ostatní uchazeči, kteří nakupují zemědělskou půdu pro rodinné potřeby, rekreaci, samozásobení, nebo pro spekulativní účely, resp. ke stavebním účelům v blízké či vzdálené budoucnosti.
Zjištění účelu nákupu půdy je problematické. Zemědělskou půdu lze v praxi často bez velkých problémů převést na nezemědělskou. Označení zemědělská půda není ještě předpoklad pro její zemědělské využití. Trh se zemědělskými pozemky se oživuje hlavně tam, kde kupující mají šanci přeměnit zemědělskou půdu na stavební pozemky, zejména v okolí velkých městských aglomerací a v rekreačních oblastech.
Nejčastěji jsou nakupovány pozemky s výměrou do 0,10 ha. Nejméně se nakupují pozemky s výměrou nad 5,0 ha převážně pro zemědělské tržní využití. Největší podíl na prodané půdě určené pro zemědělské využití (pozemky s výměrou nad 5 ha) v roce 1999 tvoří orná půda (38,9 %). louky (29,2 %) a zahrady (21,6 %). Prodej a koupě ovocných sadů, vinic a chmelnic byl uskutečněn v zanedbatelném množství.
Průměrná tržní cena prodávané zemědělské půdy ve sledovaném období 1993 až 1999 se pohybovala kolem 26,21Kč.m-2. Výrazná diferenciace tržních cen je podle velikosti prodávaných pozemků. Z grafu 1 je zřejmé, že poměr cen prodávaných menších a větších pozemků se postupně zvýšil. Zatímco tržní cena pozemků nad 5 ha se zvýšila jen o 28 %, cena pozemků do 1 ha vzrostla téměř čtyřnásobně. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků pro zemědělské využití v roce 1999 byla 4,73 Kč.m-2, tj. 94 % průměrné úřední ceny.
V porovnání se zeměmi EU jsou tržní ceny zemědělské půdy v ČR nízké. Jestliže tržní cenu půdy pro zemědělské využití nejlépe reprezentuje cena pozemků nad 5 ha, potom v roce 1999 cena zemědělské půdy v ČR byla přibližně 1300 ECU za 1 ha, zatímco například v SRN (Bavorsko) 18 000 ECU, v Itálii 11 000 ECU, v Anglii 5 800 ECU, ve Francii 3.191.ECU za 1 ha.
Příčiny málo rozvinutého trhu s půdou jsou jak ekonomické, tak i technické a organizační:
 obecně nízká rentabilita zemědělské výroby má za následek nezájem o rozšiřování výměry farem formou nákupu půdy;
 zadluženost podniků a nedostatek finančních zdrojů odsouvá nákup půdy i v případě, že by to pro podnikání bylo žádané;
 bankovní sektor není ochotný poskytovat úvěry na nákup zemědělské půdy;
 značná roztříštěnost parcel z hlediska vlastnictví jak do velikosti, tak do rozsahu, scelování pozemku prostřednictvím pozemkových úprav je pomalé;
 problém zjednodušené evidence parcel, parcely nejsou v terénu vytyčeny, a často jsou nepřístupné;
 převažující velkovýrobní charakter využívání půdy (družstva a obchodní společnosti hospodaří na více než 74 % zemědělského půdního fondu) nevytváří ekonomické důvody pro nákup půdy, naopak monopolně ovlivňují nízkou sazbu nájemného;
 dosud nejsou dokončeny restituce; k 31. 12. 1999 je ještě 8457 nedokončených restitučních případů; není zahájena restituce církevní půdy a židovského majetku;
 chybí psychologický fenomén - pocit vlastnictví půdy, vlastnictví půdy není měřítkem úspěšnosti stále více snižujícího se počtu zemědělců;
 připravovaný prodej státní půdy v rozsahu přibližně 500 tisíc ha se dosud nerozvinul.
Rozvoji trhu s půdou mohou do značné míry přispět pozemkové úpravy, prodej státní půdy a připravovaná legislativní opatření v oblasti prodeje nemovitosti a ochrany půdního fondu.
Jak vyplývá z provedených analýz tržních cen zemědělské půdy, na výši tržní ceny nemá podstatný vliv kvalita půdy, tj. její bonita, ale především poloha prodávaných pozemků v rámci makroregionů (okresů) uvnitř mikroregionů (katastrálních území) a velikost prodávaných pozemků. Nejvyšších tržních cen zemědělských pozemků je dosahováno v okolí velkých městských aglomerací (Praha, Brno, Hradec Králové) a v příhraničních oblastech s Německem resp. Bavorskem a Rakouskem (Domažlice, Tachov, Pelhřimov). Nejnižší tržní ceny jsou zaznamenány v tzv. bramborářských oblastech a severních regionech Čech, Moravy a Slezska. Nedílnou součástí trhu s půdou je pronájem zemědělské půdy. Výše nájemného je do značné míry ovlivněna produkční schopností výrobních oblastí a velikostí hospodařících podniků.
Průměrný nájem zemědělské půdy v ČR u právnických osob činí 345 Kč.ha-1 a u fyzických osob 649 Kč.ha-1. V méně příznivých oblastech se nájemné redukuje většinou na hodnotu, odpovídající dani z pozemku. Pro nájemce se tak naprosto stírá ekonomický rozdíl mezi půdou vlastní a pronajatou. Na výši nájmu v dané oblasti (obci, katastru) působí nemalou měrou také celkové podnikatelské klima. V oblastech, kde je vyšší nezaměstnanost vlivem omezování průmyslové výroby a kde se zemědělství stává důležitým zdrojem obživy, a v oblastech, kde na katastru hospodaří více než jeden větší zemědělský podnik, je vypláceno nájemné vyšší a je snaha uzavírat dlouhodobé smlouvy o pronájmu (až 10 let). Naopak v oblastech, kde je jen jeden zemědělský podnik, hospodařící na několika katastrech, je nájemné minimální a pronajimatelé nemají jistotu nájmu.

Prodej pozemků ve vlastnictví státu
S účinností od 25. 5. 1999 působí zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby (dále jen zákon o prodeji půdy). Tímto zákonem se vytvářejí podmínky pro prodej zemědělské půdy ve vlastnictví státu a správě Pozemkového fondu České republiky. Tento zákon umožňuje nabývání půdy pouze fyzickým osobám, které jsou občany ČR s trvalým pobytem v tuzemsku. Ostatním fyzickým osobám, ani osobám právnickým nezakládá nárok na převod zemědělských a lesních pozemků od státu, tj. neumožňuje jim nákup pozemků, které jsou ve vlastnictví státu.
Výměra půdy ve vlastnictví státu a správě Pozemkového fondu ČR je v současné době 830 tisíc ha. Z této výměry je 200 tisíc ha rezervováno pro prodej v katastrálních územích (asi 2600 k. ú.), ve kterých není ukončeno scelovací a přídělové řízení. Tyto pozemky budou uvolněny k prodeji zřejmě až po roce 2006, budou-li pro tyto účely zajištěny dostatečné finanční prostředky. Přibližně 100 tisíc ha by mělo být převedeno oprávněným osobám ze zákona o půdě.
Do poloviny roku 2000 byla realizována tři kola veřejné nabídky pozemků pro oprávněné osoby ze zákona o půdě (zákon č. 229/1991 Sb.). Celkem bylo nabídnuto asi 15 tisíc pozemků o výměře více než 11 tisíc ha. Oprávněné osoby projevily zájem pouze o 30 % nabízených pozemků. Ve veřejné nabídce bylo nabídnuto 2 568 pozemků o výměře 1 766 ha. Kupci pozemků (nabyvatelé) měli zájem pouze o 490 pozemků o výměře asi 655 ha, tj. o 20 % pozemků, resp. o 37 % nabízené výměry.
Přestože prodej zemědělské půdy se nachází v počáteční fázi, je možno podle Vignera a Voltra (2000) z Pozemkového fondu ČR provést následující zhodnocení některých faktorů, které budou tento proces výrazněji ovlivňovat:
 nižší zájem oprávněných osob o nabízené pozemky, neboť kvalita jejich nabídky neodpovídá jejich zájmu;
 přetrvávající problémy s identifikací a prověřováním vlastnických vztahů u pozemků ve vlastnictví státu a předpokládané dlouhodobé vyřazení asi poloviny státní zemědělské půdy z procesu odstátnění, kde limitujícím faktorem je objem finančních prostředků nezbytných pro provedení pozemkových úprav;
 administrativně náročný proces privatizace zemědělské půdy, se kterým souvisí i kapacita zejména institucí, které se vyjadřují, zda pozemky lze převést z vlastnictví státu. Nabízené pozemky jak oprávněným osobám ze zákona o půdě, tak nabyvatelům podle zákona o prodeji půdy zakládá předpoklad převodu asi 18 tisíc ha pozemků ročně. Za těchto předpokladů by se zemědělská půda privatizovala po dobu 30 - 40 let, což je z řady důvodů neúnosně dlouhé období;
 obecně nízká výnosnost kapitálu v zemědělské výrobě v podmínkách ČR (více než polovina podniků je dlouhodobě ztrátová), která determinuje výměru nakoupené půdy především subjekty provozujícími zemědělskou výrobu, kdyby se mělo pro posílení konkurenceschopnosti jednat o výměry minimálně v desítkách hektarů na úrovni jednoho podniku;
 přestože úhrada kupní ceny je rozložena do 30 let, což znamená, že nabyvatel zaplatí při předpokládané průměrné roční inflaci 5 % asi polovinu reálné ceny, sazby za jednotku plochy, které jsou stanoveny podle vyhlášky č. 173/2000 ze dne 28. 6. 2000 (kde vedle sazby za BPEJ jsou dále uplatněny přirážky ve vztahu k poloze pozemku), jsou podstatně vyšší než ceny, za které se v současné době fakticky prodává zemědělská půda určená pro zemědělskou výrobu (ceny zemědělské půdy, za které se prodává, se pohybují v úrovni 50 - 60 % ceny odvozené pouze z BPEJ). Přitom výměra zemědělské půdy dotčena přirážkami stanovenými pro území sousedních obcí a katastrálních území v okolí 3 - 7 km od hranice území obce představuje 45 % zemědělské půdy. Vliv těchto přirážek představuje zvýšení ceny zemědělské půdy asi o 40 tisíc Kč.ha-1.
Se zřetelem na uváděné souvislosti s procesem privatizace zemědělské půdy zejména ve vazbě na ekonomické faktory lze v jeho budoucím vývoji počítat s:
- vyšším zájmem o koupi státní zemědělské půdy v oblastech s intenzivnější zemědělskou výrobou a vyšší bonitou zemědělské půdy (Podíl výměry této privatizované půdy je však relativně nízký);
- obtížně odhadnutelným zájmem o koupi zemědělské půdy v oblastech s méně příznivými podmínkami pro zemědělskou výrobu, jejíž výměra bude v nabídce převažovat (Určujícím faktorem by měl být především další vývoj, resp. podoba agrární politiky, konkrétně pak struktura, objem a charakter podpor orientovaný do jednotlivých méně příznivých oblastí - LFA);
- vlivem časového horizontu vstupu ČR do EU, kdy při požadavku otevření trhu s půdou, a tím potřeby urychlení privatizace zemědělské půdy, mohou převážit při případné úpravě podmínek prodeje půdy i politické aspekty;
- případnou úpravou zákona o prodeji půdy znamenající možnost zlepšení kvality nabídky pozemků přednostně pro oprávněné osoby ze zákona o půdě či novelu tohoto zákona, například dokončením procesu vypořádání nároků na náhradní pozemky pouze formou finanční náhrady.
Pro oživení prodeje pozemků ve vlastnictví státu bude možné využít i připravovaného věcného záměru zákona o nakládání s půdou.

Prodej pozemků cizozemcům

Věcný záměr o nakládání s půdou by měl v zásadě nahrazovat dosavadní omezení pro nabývání nemovitostí cizozemci zakotvené v zákoně o půdě (zákon č. 229/1991 Sb., v platném znění) a v devizovém zákoně (zákon č. 219/1995 Sb., v platném znění).
Podle Usnesení vlády č. 570 ze dne 9. 6. 1999 má Česká republika vytvořit kvalitativně novou právní úpravu, která bude zajišťovat řádné nakládání s půdou jako přírodním bohatstvím země. Tato nová právní úprava by měla využít nediskriminačních, ale i přípustných diskriminačních opatření a současně zakotvit omezení nabývání půdy cizozemci, která je dosud upravena devizovým zákonem, jenž má být zrušen ke dni vstupu ČR do EU.
Základní podmínkou pro prodej a nákup půdy bude trvalý pobyt nabyvatele, ať již tuzemce nebo cizozemce, v České republice. Navrhovaný způsob právní úpravy by měl být spravedlivější, když bude zrovnoprávňovat osoby, které zde získají trvalý pobyt bez zřetele na to, jaké mají občanství. Nad tento rámec by měl být doplněn o ustanovení umožňující Pozemkovému fondu ČR nakupovat zemědělskou půdu pro veřejné účely v katastrálních územích, kde se provádí komplexní pozemková úprava a ve kterých není dostatek pozemků ve vlastnictví státu nebo obcí, a to v tržních cenách obvyklých v daném regionu.
Pokud jde o legislativní úpravu podle výše uvedeného Usnesení vlády na úseku hospodaření s půdou, probíhají na Ministerstvu životního prostředí po delší přestávce legislativní práce týkající se nově koncipovaného zákona o ochraně půdy. Tento zákon by měl vytvořit vhodný právní rámec pro zakotvení nediskriminačních opatření pro nakládání s půdou a pro zavedení omezení, která by zamezovala jejímu poškození a neodůvodněným úbytkům. Do tohoto zákona bude nutné zakotvit omezení, která by účinně bránila spekulativním nákupům půdy pro jiné než zemědělské využití.

Ing. Jiří Němec, CSc.,
Výzkumný ústav zemědělské ekonomiky, Praha